전월세전환율 4%→2.5%…전세난 가중? 약화? 시장 반응은
전월세전환율 4%→2.5%…전세난 가중? 약화? 시장 반응은
  • 김종숙 기자
  • 승인 2020.09.22 15:31
  • 댓글 0
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강남 아파트 단지 [사진 / 시사프라임DB]
강남 아파트 단지 [사진 / 시사프라임DB]

[시사프라임 / 김종숙 기자] 이달 29일부터 법정 월차임 전환율이 현 4%에서 2.5%로 낮아진다. 임대차 3법 등의 영향으로 전세값 상승으로 이어졌다는 지적이 나오는 가운데 이사철을 앞둔 시기에 이번 개정안이 '전세난'을 줄일수 있을지 주목된다. 

국토교통부와 법무부는 △법정 월차임 전환율 하향 조정, △분쟁조정위원회의 전국 단위 확대 등을 주요내용으로 하는 '주택임대차보호법 시행령' 개정안이 22일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 시행령 개정안은 대통령 재가 및 공포를 거쳐 오는 29일부터 시행된다.

개정된 시행령에 따라 법정 월차임 전환율(전월세전환율)은 현 4%에서 2.5%로 낮아진다. 전월세 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정율이다.

이번 전월세 전환율 개정에 나선 것은  현 시중금리 수준을 감안할 때 전월세 전환율이 과도하게 높아, 서민주거비 부담이 크다고 보고 부담 경감을 위해 하향 조정할 필요가 있다는 지적에 따른 것이다. 

법정 전월세 전환율은 기준금리에 상수 3.5%를 더해 계산한다. 한국은행이 5월 공시한 기준금리 0.5%를 적용하면 현재 전월세 전환율 4%이다. 개정안은 기준금리는 그대로 둔 상태서 상수 3.5%를 2.0%로 낮추는 방식으로 전환율을 인하했다. 

국토부와 법무부는 "임차인의 과도한 월세부담을 방지하고 임대인의 유지보수 비용, 주택담보대출 금리 등을 고려하해 적정 수준인 2.5%가 유지될 수 있도록 시행령을 개정했다"고 밝혔다.

실례로 4억원짜리 빌라 전세에서 집주인인 반전세로 전환하며 보증금을 3억원으로 낮추는 데신 월세를 겠다고 한다면 현 전월세전환율로 따지면 월세로 내야 할 금액은(1억원X4.0%/12) 33만 3,000여원이다. 시행령 개정안에 따라 오는 29일 이후로 월세 전환이 이뤄진다면 월세는 20만8000여원이 된다. 월세가 12만5000원 절감 효과를 보게 된다.  전월세전환율은 세입자가 계약갱신청구권을 사용한 경우에만 적용된다.

임대차3법 전세난 심화→개정안 시장에선 반응 제각각

이번 '주택임대차보호법 시행령' 개정안을 놓고 시장 일부에선 전세난이 가중될 것이라 우려하고 있다. 지난 14일 기준 전국 아파트 전셋값은 일주일 전보다 0.16% 올랐다. 전세난이 심각한 서울의 경우 서울 역시 0.09% 상승했다. 64주 연속 상승 추세다. 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 서울 아파트 전셋값은 지난해 말보다 5.9%나 급등했다.

가을 이사철을 맞아 전세매물을 찾는 사람이 많은데 임대차3법 등의 영향으로 전세 매물이 줄어드는 상황에서 전월세전환율이 2.5%로 낮아지면 월세 전환에 나서는 집주인이 보증금을 확 낮추고 월세 비중을 높이는 방향으로 갱신을 요구할 경우 전세 매물이 더 줄어들 수 있다는 것이다. 

이와는 반대로 기존 월세보다 더 월세가 줄어들기 때문에 집주인들이 월세에서 전세로 전환 가능성도 있어 '전세대란'을 피할 수 있다는 의견도 나온다. 이번 시행령 개정안 이후 부동산 시장 움직임이 주목되는 이유다.

임대차3번 시행으로 집주인과 세입자간 분쟁도 더 늘어날 것으로 보고 분쟁을 보다 신속하고 편리하게 조정할 수 있도록 분쟁조정위원회가 확대 설치된다. 그동안은 법률구조공단에서만 분쟁조정위원회를 운영해왔다. 

정부는 분쟁조정위원회 운영 기관에 LH와 한국감정원도 추가했다. 현재 설치된 6곳 이외에 올해 인천·청주·창원(LH), 서울 북부·전주·춘천(한국감정원) 등 6곳, 내년에 제주·성남·울산(LH), 고양·세종(대전)·포항(한국감정원)을 포함 총 12곳을 추가로 설치할 계획이다.

허위의 갱신거절 방지를 위한 임대차 정보열람권이 확대된다. 제도의 실효성 확보를 위해 임대인의 직접 거주를 이유로 갱신이 거절된 세입자가 집주인의 실제 거주 여부(제3자에게 임대되었는지 여부)를 확인할 수 있도록 세입자가 퇴거한 이후에도 해당 주택의 집주인 정보 현황을 열람할 수 있도록 했다. 개정 주택임대차보호법에 따르면, 임대인이 직접 거주를 사유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 후 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우에는 손해배상이 가능하도록 규정하고 있다.

집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점에 착안해 허위로 갱신 거절을 하는 사례를 방지하기 위해 세입자의 임대차 정보열람권 확대도 시행된다. 개정 주택임대차보호법에 따르면 임대인은 직접 거주를 사유로 임차인의 계약 갱신을 거절한 후 제3자와 임대차 계약을 맺은 경우에는 손해배상이 가능하도록 규정하고 있다. 열람 기간은 ‘임차인이 계약갱신 거절당하지 않았더라면 갱신되었을 기간' 2년 이다. 



 

 


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