서울은 기존 그대로 규제 유지
지자체 완화 요구에 지방 규제 풀어
시장에선 부동산 시장 영향 반응 엇갈려

대출 금리가 높아지면서 청년들의 내 집 마련에 부담이 되고 있다. 19일 오후 서울 시내 부동산에 붙어있는 매물공고판 [사진=이은지 기자]
대출 금리가 높아지면서 청년들의 내 집 마련에 부담이 되고 있다. 서울 시내 부동산에 붙어있는 매물공고판 [사진=이은지 기자]

[시사프라임 / 김용철 기자, 임재현 기자] 정부가 21일 발표한 부동산 시장 규제지역 골자는 서울은 기존 현행을 유지하는 대신 세종시를 제외한 지방의 모든 규제지역을 전면 해제하고, 수도권 일부도 규제 수위를 낮추기로 했다.

집값 하락폭이 크고 악성 미분양 증가 등 지방 부동산 시장이 차갑게 얼어붙으며 지방자치단체에서 규제 완화 요구가 빗발치자 규제 완화 결정을 내렸다. 이번 결정에 대해 시장 반응은 극명하게 엇갈리고 있어 서울 수도권 규제 지역을 완화하지 않고선 부동사시장에 훈풍이 불기는 어렵다는 전망이다.

국토교통부는 21일 주거정책심의위원회를 열고 세종시를 제외한 지방권 및 일부 수도권 외곽지역의 조정대상지역을 해제하고, 서울‧경기를 제외한 인천‧세종 지역은 투기과열지구를 해제하기로 결정했다고 밝혔다.

이번 조치에 따라 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 지방 5대 광역시와 충북 청주, 충남 천안 동남·서북, 논산, 공주, 전북 전주 완산·덕진, 경북 포함 남, 경남 창원 성산 등 기존 조정대상지역들은 모두 비규제지역이 됐다. 투기과열지구였던 인천 서·남동·연수구와 세종은 조정대상지역으로 규제 수위가 낮아졌다. 다만, 서울은 기존대로 투기과열지구를 유지했다.

국토교통부 관계자는 “지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안할 때 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다”면서 “서울 및 인접지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제완화 기대감등에 따른 시장불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안하여 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다”고 설명했다.

이번 규제지역 완화 결정으로 투기지역 과열지구는 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다.

조정대상지역의 경우 금융, 세제, 전매제한, 청약, 정비사업 등에서 10가지 이상의 규제를 적용받는다.

주택담보대출 한도(LTV)가 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 제한되며, 2주택 이상 보유세대의 신규 주택 구입 및 실거주 목적 이외의 담보 대출은 전면 금지된다. 또 조정대상지역 내 2주택자 이상의 경우 취득세, 종합부동산세, 양도소득세가 모두 중과세율을 적용받게 된다. 주택 분양권 전매 제한은 최대 3년이다. 재당첨은 7년간 제한된다. 오피스텔 건설지역은 거주자가 우선 분양권을 갖는다.

이번 세종시를 제외한 지방의 모든 조정대상지역이 해제되면서 서울이나 수도권 거주자가 주택을 취득해 2주택자가 되도 별다른 규제를 적용받지 않게 된다.

부동산업계는 이번 ‘9.21’ 결정에 대해 현장에선 서울 및 수도권 거주자의 투자 바람이 불 것으로 기대하는 반응과, 전문가들은 금리 인상기에 서울 및 수도권 지역 거의 대부분이 규제지역으로 묶여 있어 부동산 시장에 훈풍이 불기는 어렵다는 반응이 나뉘고 있다.

강남의 한 공인중개사 최모씨는 <시사프라임>과 통화에서 “5대 광역 시 등 모든 지역이 규제가 해제돼 서울 수도권의 투자자들이 지방에 투자 수요가 있을 것으로 예상된다”면서도 “금리 인상기에 예전처럼 투기 과열까진 가지는 않을 것 같다”고 조심스런 입장을 내비쳤다.

미세먼지로 뿌옇게 흐린 서울의 아파트 전경. [사진=임재현 기자]
미세먼지로 뿌옇게 흐린 서울의 아파트 전경. [사진=임재현 기자]

반면 이번 정부의 규제 완화 효과가 부동산 시장에 미치는 영향이 ‘제한적이다’는 전문가들의 반응도 이어졌다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 <시사프라임>과 통화에서 “거의 없다”며 “지방에 대한 규제가 완화됐더라도 지금 당장 폭등할 그럴 상황은 아니다”고 했다. 이어 “규제가 해제된 해당 지역에서는 LTV 한도가 올라가고, 아파트 신규 분양가 조정의 여지 정도만 있기 때문에 지금 시점에서 지방 부동산을 활성화하겠다는 것과는 좀 거리가 있다”고 말했다. 그러면서 “다만, 새 정부 들어서 실행된, 가장 가시적인 규모의 규제완화가 오늘의 규제지역 해제/조정이라는 점에서도 충분한 의의가 있다”고 평가했다.

함영진 직방 빅데이타랩장은 “전반적인 주택 시장의 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다”고 평가했다. 이어 “다만, 매수자의 입장에선 규제지역 해제로 인한 매입 의지가 높지는 않을 것으로 생각된다”며 “조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중된 데다, 매매가 상승이 정체된 상황 속 높은 주택담보대출 이자부담이 고려치 않고 주택을 구입하기 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

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