[시사프라임 / 김용철 기자] 서울 아파트 평균 매매 거래대금이 3년 전으로 회귀했다. 특히, 매매 거래량은 2년 전 수준으로 돌아가면서 거래 실종이 이뤄지는 모습이다. 전문가들은 이런 매물이 쌓이면서 거래량이 줄고 있고, 거래 대금 역시 하락하는 추세를 이어갈 것이란 전망이 주를 이룬다. 이에 따라 고금리 기조가 꺾인 이후에나 서울 부동산이 회복될 것으로 보인다.

◆과거로 돌아간 서울 아파트 거래

28일 시사프라임이 서울부동산원의 최근 5년 간 매매 거래량 및 거래대금을 분석한 결과, 11월 아파트 평균 거래대금은 9억6414만 원으로 2020년 11월(9억8200만 원) 대비 2.1% 하락했다. 서울 아파트 평균 거래대금이 3년 전 수준으로 회귀했다. 전월과 비교해서는 9.8%(9409만 원) 하락한 수준이며, 10억 원대 아래로 내려갔다. 1년 전 같은 기간(8억295만 원)과 비교하면 약 1억6000가량 높은 수준이지만 더 떨어질 수 있다는 우려가 나온다.

거래량도 급감했다. 11월 거래량은 이날 기준 827건이다. 아직 기간이 남아 있어 거래량은 더 오를 것으로 예상되지만 전월(2304건)보다는 낮을 것으로 보인다.

5년 간 서울 아파트 거래량 추이를 보면, 2019년 11월 1만1509건을 찍은 이후 급감하는 추세다. 작년 같은 기간 727건으로 최저를 찍은 이후 증가했지만 5년 전 수준으로 회복되기에는 갈 길이 멀어 보인다.

◆매수자 자취 감춰 매도물량만 쌓여

문제는 거래량이 회복할 수 있느냐 여부다. 매매가격 전망지수를 보면 기준치인 100 아래로 떨어져 회복이 쉽지 않는다는 점이다. 3개월 후 아파트 매매가격 동향을 알아보는 매매가격 전망 지수는 100을 초과할수록 집값 ‘상승 전망’이 많은 반면 100 미만일 땐 그만큼 집값 하락 전망이 많다는 의미다.

KB부동산에 따르면 11월 매매가격전망지수는 82.8로 전월(98.2)보다 대폭 하락했다.

11월 서울 아파트 매매가격 변동은 0.04% 상승했지만 전년 같은 기간에 비해선 7.53% 하락했다.

일선 중개업소에서 체감하는 매도자와 매수자 비중을 조사해 작성되는 매수우위지수는 ‘매도자 많음’ 비중이 78.6%에 달했다. 이에 반해 ‘매수자 많음’ 비중은 1.7%에 그쳤다. 매수우위지수는 23.1로 매도자가 많다는 의미다.

◆부동산 냉각에 시세 보다 낮은 거래 

매수자가 적다 보니 일부에선 실거래가 보다 낮은 거래에 팔리는 ‘급매물’이 등장하고 있다.

실제 강북구 수유동에 위치한 극동아파트 전용면적 22평의 경우 지난 10월 4억3500만원에 거래됐다. KB부동산 시세 보다 5000만 원가량 낮은 금액이며,  2년 전 5억4600만원으로 최고가를 찍은 이후 1억1100만원 낮은 금액이다.

인근 공인중개사 이OO 대표는 “강북의 경우 시세 호가에 매물이 많이 나오고 있지만 시세 보다 낮은 ‘급매물’이 팔리는 것을 제외하곤 거래가 전무하다”며 “매도자도 시세 보다 낮게 매물을 내놓지 않은 상황이라 매물은 더 쌓일 것”이라고 답했다.

부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물 건수는 13만3098건으로, 3개월 전과 비교해 12.3% 증가했다.

전문가들은 서울의 부동산 경기가 회복되려면 금리 영향에 따라 달라질 것으로 보고 있다.

이은형 대한건설정책연구원은 <시사프라임>과 통화에서 “매매 거래량이 적더라도 가격은 고점을 회복한 지역도 있고 그렇지 않은 곳도 있다”며 “시세상승에 따른 취득세가 늘어난 등의 부담으로 당분간 과거와 같은 수준으로 매매가 활성화되기는 어렵다는 점도 감안해야 한다”고 강조했다. 그러면서 “가격이 떨어질 요인은 제한적이다. 향후 미국 기준금리가 어떻게 가느냐에 따라 한국 기준금리 여부가 결정될 것으로 보이며 이에 따라 거래량과 가격에 영향을 미칠 것”이라고 내다봤다.