[시사프라임 / 김용철 기자] 서울 아파트 매매가격 연간 변동률이 송파구를 제외하곤 모두 하락한 것으로 나타났다. 노도강(노원,도봉,강북), 금관구(금천,관악,구로)의 하락세가 뚜렷했다. 올해 역시 하락장이 이어질 것이란 전망이 많은 가운데 금리 인하 여부에 따라 상승 반전할 것이란 기대감도 나온다.

2일 KB부동산 및 아실에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 변동률은 5.2% 하락한 것으로 나타났다. 2021년 4% 하락에 이어 2년 연속 하락장을 이어갔으며, 하락폭은 더 커졌다.

서울 25개구 가운데 송파구만 1.1% 상승한 것을 제외하곤 24개구 모두 하락했다. 지난해 (2곳(용산,종로) 상승한 것에 비하면 1곳 더 줄었다.

서울 아파트 매매가격 하락장을 이끈 것은 노도강(노원,도봉,강북), 금관구(금천,관악,구로)로 불리는 곳이다. 많이 하락한 곳은 도봉구로 9.8% 하락했다, 노원구(9.1%), 강북구(8.2%) 뒤를 이었다. 구로구 역시 8.3% 하락했다.

고금리 장기화와 특례보금자리론의 일부 상품 중단으로 매수세가 동력을 잃으며 매매시장이 한파를 겪은 탓이다. 여기에 이자부담을 이기지 못한 ‘영끌족’이 경매로 물건을 내놓고, 급매 처분을 하려던 매도자들이 늘면서 집값 하락을 부추겼다.

이에 따라 최고가 대비 30% 많게는 절반 가격 수준에 거래되는 단지가 속출했다. 실제 최근 2달 사이 강남구 일동원 수서 아파트의 경우 최고가 15억에서 47% 하락한 7.9억원에 거래됐다.

2년 연속 하락세로 이어지면서 언제 주택 시장이 회복될지에 이목이 쏠리고 있다. 전문가들 사이에선 올해 부동산 시장 회복을 두고 ‘하락’ ‘상승반전’ 등 전망이 엇갈린다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “상반기 여건이 좋지 않다가 하반기에 조금 나아지는 모양새로 시세가 급등락하기 보다는 작은 박스권에서 움직이는 ‘상저하고’ 속 박스권 장세가 나타나 것”이라고 전망했다. 거래량에 대해 박 전문위원은 “올해 역시 거래량이 많지 않은 불황 장세 가능성이 크다”고 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “10월 이후부터 매수자들이 집값이 떨어질 것이라 보고 ‘관망세’를 이어가던 것이 올해도 이어져 조정국면에 들어가 적어도 상반기 반등을 기대하기 어렵다”면서도 “하반기 한은이 기준금리 인하에 나선다면 하락폭을 줄 일 수 있을 것”이라고 말했다. 함 빅데이터랩장은 올해 상반기 서울 집값이 최대 3% 하락할 것으로 내다봤다.

서울 아파트 평균 거래금액은 하락 추세다. 서울부동산광장에 따르면 8월 11억3315만원에 달했던 거래금액은 4개월 연속 하락하며 12월(9억4129만원) 10억원이 깨졌다. 이런 흐름이라면 아파트 하락세가 이어질 것이란 전망에 무게가 실린다.

당분간 가격 상승 호재 요소도 없다. 2월부터 금융당국이 가계부채를 잡기 위해 ‘스트레스DSR’ 제도를 도입, 대출한도가 축소됨에 따라 수요가 위축될 수 있다.

이은형 대한건설정책 연구원은 “대출한도 문턱이 높아져 시장거래 자체에 긍정적이진 않다”며 “부동산 시장이 완전히 바뀔 정도는 아니고 매수 수요 자체가 줄어들 가능성은 있다”고 봤다.